TapeAndFloatBlog · 23 de octubre de 2026
Plazos de gravamen en Texas para subcontratistas, en palabras sencillas
Si a un subcontratista de drywall en Texas no le pagan, tiene que mandar un aviso de reclamo al dueño y al contratista original a más tardar el día 15 del 2.º mes (residencial) o del 3.er mes (comercial) después del mes en que hizo el trabajo. Si aun así no le pagan, la declaración jurada de gravamen (el "lien affidavit") vence el día 15 del 3.er mes (residencial) o del 4.º mes (comercial) después del último mes en que trabajó en la obra.
Esto no es asesoría legal. Consulte con un abogado. Es un resumen general del Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas para el personal de oficina, para contratos originales firmados a partir del 1 de enero de 2022. La ley de gravámenes es estricta y depende de cada caso. Antes de confiar en cualquier fecha, lea la ley y revise su obra con un abogado de construcción en Texas.
Con esas dos fechas se cubre casi todo lo que necesita una oficina de drywall. Las reglas vienen del Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas (en inglés), que se cambió con la ley HB 2237 para contratos originales firmados desde el 1 de enero de 2022. Abajo están los plazos, una calculadora, un ejemplo y una rutina de oficina para que no se le pase nada.
Por qué importa "el día 15 del mes tal"
En Texas casi todos los plazos de gravamen se cuentan por mes, no por la fecha de la factura. El trabajo del 2 de junio y el del 30 de junio tienen el mismo plazo. Eso le facilita la vida a la oficina: nomás tiene que saber en qué mes se hizo cada trabajo que no le han pagado. También quiere decir que cada mes sin pagar tiene su propio plazo de aviso. Si colgó en marzo y terminó en abril y no le han pagado nada, el aviso de marzo vence un mes antes que el de abril.
¿Residencial o comercial?
Los plazos cortos de "residencial" aplican a una obra de construcción residencial: construir o reparar una casa, dúplex, tríplex o cuádruplex (o una unidad de condominio) que es de una persona y donde vive o va a vivir el dueño (§ 53.001). Las casas que un constructor hace para vender y casi todos los complejos de apartamentos normalmente van con las otras reglas ("comerciales"). Si tiene duda, use las fechas residenciales, que son más cortas. Mandar temprano nunca hace daño.
Los plazos
| Paso | Residencial | Comercial / otras | Ley |
|---|---|---|---|
| Aviso de reclamo por mano de obra o material no pagado (al dueño y al contratista original) | Día 15 del 2.º mes después del mes del trabajo | Día 15 del 3.er mes después del mes del trabajo | § 53.056 |
| Presentar la declaración jurada de gravamen ante el secretario del condado donde está la obra | Día 15 del 3.er mes después del último mes en que dio mano de obra o material | Día 15 del 4.º mes después del último mes en que dio mano de obra o material | § 53.052(b), (c) |
| Mandar copia de la declaración presentada al dueño y al contratista original | A más tardar 5 días después de presentarla | § 53.055 | |
| Aviso de reclamo por retención (retainage) no pagada, si no la incluyó en un aviso del § 53.056 | Lo que pase primero: 30 días después de que se terminó, canceló o abandonó su subcontrato, o 30 días después de que se canceló o abandonó el contrato original | § 53.057 | |
| Declaración de gravamen solo por retención | Día 15 del 3.er mes después del mes en que se terminó, canceló o abandonó el contrato original | § 53.052(d) | |
| Demanda para ejecutar el gravamen | En general, a más tardar un año después del último día en que podía presentar la declaración (se puede extender con un acuerdo por escrito con el dueño, registrado en el condado) | § 53.158 | |
Si el plazo cae en sábado, domingo o día festivo oficial, el § 53.003(e) lo recorre al siguiente día hábil. Úselo como red de seguridad, no como plan.
Calculadora de plazos
La calculadora da fechas aproximadas con las reglas generales de la ley. No conoce su contrato, los días festivos, fianzas, reglas de homestead ni de obra pública.
Ejemplo (residencial)
Su cuadrilla cuelga una casa en marzo y la termina en abril. El contratista no ha pagado ninguna de las dos facturas.
- Aviso por el trabajo de marzo: a más tardar el 15 de mayo.
- Aviso por el trabajo de abril: a más tardar el 15 de junio.
- Declaración de gravamen (último trabajo en abril): a más tardar el 15 de julio.
- Copia de la declaración: dentro de los 5 días después de presentarla.
La misma obra, pero comercial: avisos el 15 de junio y el 15 de julio, declaración el 15 de agosto.
Cómo mandar el aviso
El aviso tiene que seguir "en lo sustancial" el formato que viene en el § 53.056(a-2), con el título en inglés NOTICE OF CLAIM FOR UNPAID LABOR OR MATERIALS. Se manda al dueño (o a quien aparece como dueño) y al contratista original. Puede adjuntar su factura o estado de cuenta. Según el § 53.003, mándelo por correo certificado, entréguelo en persona o use otro servicio de envío con rastreo que compruebe que lo recibieron, y guarde el comprobante con los papeles de la obra.
Si es la casa donde vive el dueño (homestead), hay reglas extra: el contrato por escrito se tiene que firmar (por los dos esposos si el dueño es casado) y registrar antes de empezar, y el aviso debe llevar un texto especial del § 53.254. Si trabaja en casas donde vive el dueño, esto es justo lo que conviene revisar una vez con un abogado, desde el principio.
También le puede mandar al contratista original un aviso de cortesía de "factura vencida" cuando quiera (§ 53.056(a-4)). No es obligatorio, pero muchas veces con eso le pagan antes de tener que mandar el aviso formal.
Presentar la declaración de gravamen
La declaración se presenta ante el secretario del condado (county clerk) donde está la obra. El § 53.054 dice lo que debe llevar: la cantidad, el dueño y el contratista original, la descripción legal de la propiedad, los meses en que trabajó y las fechas y la forma en que mandó sus avisos. Muchos subcontratistas le piden este paso a un abogado o a un servicio de gravámenes, porque una declaración con errores se puede impugnar.
Qué tiene que llevar la oficina
- Por cada factura sin pagar: el mes o los meses en que de verdad se hizo el trabajo, no la fecha de la factura.
- Tipo de obra: residencial o comercial, y si es homestead.
- Nombre y dirección del dueño y del contratista original. Puede pedir los datos del dueño por escrito; el § 53.159 les da 10 días para contestar.
- La retención en su propio renglón, con la fecha en que terminó su parte.
- Cada aviso que mandó: fecha, forma de envío y número de rastreo.
- Renuncias de gravamen (lien waivers): Texas exige los formatos oficiales del Subcapítulo L (§ 53.281 en adelante). No firme una renuncia incondicional hasta que el dinero ya esté en su cuenta.
Las órdenes de cambio sin pagar también cuentan. Por eso conviene cobrar los extras en la siguiente factura; vea cómo hacer una orden de cambio que sí firmen.
Errores comunes
- Contar desde la fecha de la factura en lugar del mes en que se hizo el trabajo.
- Mandarle el aviso solo al contratista y olvidarse del dueño (o al revés).
- Esperar "una promesa más de pago" y dejar pasar el día 15.
- Pensar que es comercial cuando es una casa donde vive el dueño, con plazos más cortos.
- Usar las reglas viejas de antes de 2022 de algún formato o página vieja.
Fuentes oficiales
- Código de Propiedad de Texas, Capítulo 53 (en inglés)
- HB 2237, Legislatura 87 (2021), vigente desde el 1 de enero de 2022
- Nuestra tabla corta: guía de plazos de gravamen (en inglés)
TapeAndFloat le pone la fecha de aviso y la fecha de declaración a cada obra sin pagar y le avisa a la oficina con tiempo. Si le sirve, vea la prueba gratis en Austin.
Esto no es asesoría legal. Consulte con un abogado. Es un resumen general del Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas para el personal de oficina, para contratos originales firmados a partir del 1 de enero de 2022. La ley de gravámenes es estricta y depende de cada caso. Antes de confiar en cualquier fecha, lea la ley y revise su obra con un abogado de construcción en Texas.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el plazo del aviso para un subcontratista en una obra residencial en Texas?
Para contratos originales firmados desde el 1 de enero de 2022, el aviso de reclamo vence el día 15 del 2.º mes después del mes en que se hizo el trabajo no pagado (Código de Propiedad de Texas § 53.056(a-1)(2)). No es asesoría legal; confírmelo con un abogado en Texas.
¿Cuál es el plazo del aviso en una obra comercial?
El día 15 del 3.er mes después del mes en que se hizo el trabajo no pagado (§ 53.056(a-1)(1)). No es asesoría legal; confírmelo con un abogado en Texas.
¿Cuándo se presenta la declaración jurada de gravamen?
A más tardar el día 15 del 3.er mes (residencial) o del 4.º mes (comercial) después del último mes en que dio mano de obra o material (§ 53.052). Hay que mandar copia al dueño y al contratista original dentro de 5 días.
¿A quién se le manda el aviso?
Al dueño (o a quien aparece como dueño) y al contratista original, por correo certificado, en persona u otro envío con rastreo que compruebe la entrega (§§ 53.003 y 53.056).
¿Esto es asesoría legal?
No. Es un resumen general para el personal de oficina. Las reglas dependen de cada obra. Consulte con un abogado de construcción en Texas antes de confiar en cualquier fecha.