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Plazos de gravamen en Texas para subcontratistas

En Texas, un subcontratista o proveedor de drywall al que no le pagan debe enviar un aviso de reclamo a más tardar el día 15 del 2.º mes (residencial) o del 3.er mes (comercial) después del mes en que hizo el trabajo, y luego presentar la declaración jurada de gravamen a más tardar el día 15 del 3.er mes (residencial) o del 4.º mes (comercial) después del último mes de trabajo. Si se le pasa una fecha, el gravamen puede no valer.

Por James Grokman, CEO, TapeAndFloat · Publicado 27 de octubre de 2026

No es asesoría legal. Este es un resumen en palabras sencillas, para el personal de oficina, del capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas (Texas Property Code) reformado por la HB 2237, que aplica a contratos originales firmados a partir del 1 de enero de 2022. Sus plazos dependen del tipo de obra, de su lugar en la cadena de contratos y de las fechas exactas. Lea la ley y confirme su trabajo en particular con un abogado de construcción de Texas antes de confiar en cualquier fecha de esta guía.

Texas les da a los subcontratistas y proveedores que no reciben su pago un gravamen de constructor (mechanic's lien), pero solo si cumplen a tiempo con el capítulo 53 del Código de Propiedad. Un aviso enviado un día tarde puede tumbar el reclamo. Abajo: cada plazo que normalmente necesita un subcontratista o proveedor de drywall, un ejemplo resuelto y la sección de la ley de cada regla.

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Para quién es esta guía

• Subcontratistas de drywall contratados por un contratista general, un constructor u otro subcontratista (de cualquier nivel). A usted le aplican las reglas de aviso de los § 53.056 y § 53.057.
• Proveedores de tablaroca, pasta y esquineros que le venden a un subcontratista o al contratista general siguen los mismos plazos. Si usted fabricó material especialmente y nunca se entregó, el plazo puede contar desde el mes en que normalmente se habría entregado (§ 53.052, § 53.056).
• Contratistas de drywall que firman directamente con el dueño (por ejemplo, una remodelación para un dueño de casa). En ese caso usted es el "contratista original" (§ 53.001(7)): no envía el aviso del § 53.056, y su declaración jurada cuenta desde el mes en que su propio trabajo se terminó, se rescindió o se abandonó (§ 53.052(a)).

¿Qué reglas aplican? La HB 2237 reescribió estos plazos. Sus reglas nuevas aplican solo cuando el contrato original (del dueño con el contratista general) se firmó a partir del 1 de enero de 2022. Los contratos originales anteriores siguen con la ley anterior (HB 2237, SECCIONES 37-38). La fecha de su subcontrato no lo decide. Si no sabe cuándo se firmó el contrato original, pregunte: según el § 53.159, el dueño y el contratista original deben darle esa fecha dentro de 10 días después de que usted la pida por escrito.

¿Residencial o comercial? Un "proyecto de construcción residencial" significa construir o reparar una casa unifamiliar, un dúplex, un tríplex o un cuádruplex (o una unidad de condominio o cooperativa) que el dueño usa o piensa usar como vivienda (§ 53.001(8)-(10)). Los apartamentos, las oficinas y los locales comerciales usan los plazos "que no son residenciales" (comerciales). Una casa construida para venta (spec house) en la que el dueño no piensa vivir puede no contar como residencial. Si la categoría no está clara, pregúntele a un abogado y use la fecha más temprana mientras lo averigua.

Tabla de plazos de gravamen en Texas (contratos a partir del 1 de enero de 2022)

La mayoría de los plazos son "el día 15 del mes N después del mes" en que pasó algo, así que el trabajo del 1 de junio y el del 30 de junio tienen la misma fecha.

Paso	Proyecto residencial	Comercial (no residencial)	Ley
Aviso de reclamo por mano de obra o materiales no pagados, al dueño (o presunto dueño) y al contratista original	Día 15 del 2.º mes después del mes en que se dio la mano de obra o los materiales	Día 15 del 3.er mes después del mes en que se dio la mano de obra o los materiales	§ 53.056(a-1)
Aviso de reclamo por retención no pagada (solo si un aviso del § 53.056 no la cubrió ya)	Lo que llegue primero: 30 días después de que su propio contrato se termina, se rescinde o se abandona, o 30 días después de que el contrato original se rescinde o se abandona		§ 53.057(a)-(a-1)
Presentar la declaración jurada de gravamen ante el secretario del condado (county clerk) donde está la propiedad	Día 15 del 3.er mes después del último mes en que usted dio mano de obra o materiales	Día 15 del 4.º mes después del último mes en que usted dio mano de obra o materiales	§ 53.052(b), (c), (e)
Presentar una declaración jurada de gravamen por retención	Día 15 del 3.er mes después del mes en que el contrato original bajo el que usted trabajó se terminó, se rescindió o se abandonó		§ 53.052(d)
Enviar copia de la declaración jurada presentada	Dentro de 5 días después de presentarla, al dueño (y, si usted no es el contratista original, también al contratista original) a su última dirección conocida de negocio o de residencia		§ 53.055
Demanda para ejecutar el gravamen	A más tardar en el primer aniversario del último día en que usted pudo presentar la declaración jurada; se puede extender hasta el segundo aniversario de la fecha en que la presentó solo con un acuerdo por escrito con el dueño registrado, hecho antes de que venza el primer plazo y registrado en el mismo condado		§ 53.158

Fines de semana y días festivos: si un plazo o el último día de un periodo cae en sábado, domingo o día festivo oficial, pasa al siguiente día que no lo sea (§ 53.003(e)). Tómelo como una red de seguridad, no como un plan.

Los meses sin pagar se suman. El aviso se debe por separado para cada mes de trabajo sin pagar. Si usted factura marzo, abril y mayo y no le pagan ninguno, cada mes tiene su propia fecha de aviso. La declaración jurada, en cambio, cuenta desde el último mes en que usted dio mano de obra o materiales. No cuenta desde la fecha en que el contratista general termina la obra. La fecha de terminación del contrato original importa solo para la declaración jurada por retención del § 53.052(d).

EJEMPLO de calendario resuelto

Solo un EJEMPLO. Trabajo y fechas inventados para mostrar cómo se cuenta. Confirme sus propias fechas con un abogado.

Trabajo de EJEMPLO: un subcontratista de drywall cuelga y termina una casa nueva para un constructor bajo un contrato original firmado en 2026. La familia dueña del terreno piensa vivir ahí, así que es un proyecto de construcción residencial. El subcontratista trabaja en marzo de 2027 y abril de 2027, termina su subcontrato el 20 de abril de 2027, y el constructor retiene el 10%. No le han pagado nada.

Paso del EJEMPLO	Fecha residencial	El mismo trabajo si fuera comercial
Aviso de reclamo por el trabajo de marzo	El 15 de mayo de 2027 es sábado, así que pasa al lunes 17 de mayo de 2027	15 de junio de 2027
Aviso de reclamo por el trabajo de abril	15 de junio de 2027	15 de julio de 2027
Aviso de retención (si no se incluyó en un aviso del § 53.056)	20 de mayo de 2027 (30 días después de que el subcontrato terminó el 20 de abril), a menos que el contrato original se rescinda o se abandone antes, lo que adelanta la fecha
Declaración jurada de gravamen (último mes de trabajo = abril)	15 de julio de 2027	El 15 de agosto de 2027 es domingo, así que lunes 16 de agosto de 2027
Copia de la declaración jurada al dueño y al constructor (si se presentó el viernes 9 de julio de 2027)	A más tardar el 14 de julio de 2027 (5.º día después de presentarla)
Declaración jurada por retención (si el contrato original del constructor se termina en junio de 2027)	15 de septiembre de 2027
Demanda para ejecutar (residencial)	Primer aniversario del 15 de julio de 2027 = 15 de julio de 2028, un sábado. No espere a que pase al siguiente día hábil; hable con su abogado mucho antes.

Fíjese en que los avisos se llevan por mes de trabajo, no por fecha de factura. Y si el constructor paga abril pero no marzo, la declaración jurada sigue contando desde abril, el último mes en que usted dio mano de obra o materiales.

Retención: el plazo aparte

El capítulo 53 define la retención como la parte de un pago del contrato que no se debe dentro del mes siguiente al mes en que se hizo el trabajo (§ 53.001(11)). Tiene sus propias reglas:

• Aviso. Si su contrato dice que habrá retención y un aviso del § 53.056 no la incluyó ya, envíe un aviso de reclamo por retención no pagada en lo que llegue primero: 30 días después de que su contrato termina (se termina, se rescinde o se abandona) o 30 días después de que el contrato original se rescinde o se abandona (§ 53.057(a-1)). La ley da el formulario, que incluye "Total retainage unpaid" (total de retención sin pagar) (§ 53.057(a-2)).
• Declaración jurada. Un gravamen por retención se presenta a más tardar el día 15 del 3.er mes después del mes en que el contrato original se terminó, se rescindió o se abandonó (§ 53.052(d)). Eso puede ser meses después de su último día en la obra.
• Monto. Un gravamen por retención vale solo por el monto que su contrato dice que se va a retener (§ 53.025).
• Reserva del dueño y avisos del dueño. El dueño debe reservar el 10% del precio del contrato o del valor del trabajo hasta 30 días después de la terminación (§ 53.101), con condiciones para reclamar en el § 53.103 y el § 53.057(f). La declaración jurada de terminación del dueño (§ 53.106) o el aviso de rescisión (§ 53.107, no residencial) pueden servir como prueba de la fecha desde la que cuenta su plazo de retención.

Más: cómo recuperar la retención de drywall en Texas.

Extras para obras residenciales y homestead

Los proyectos de construcción residencial tienen que cumplir con el Subcapítulo K además de las reglas normales (§ 53.251). Si la propiedad es el homestead (vivienda protegida) del dueño, aplican tres requisitos más (§ 53.254):

• Primero, contrato por escrito. La persona que da la mano de obra o el material y el dueño deben firmar un contrato por escrito antes de que empiece el trabajo o se entregue el material. Si el dueño está casado, firman los dos cónyuges. El contrato se presenta ante el secretario del condado. El contrato del contratista original cubre a sus subcontratistas y proveedores, así que su gravamen sobre un homestead depende del contrato del contratista general.
• Declaración en el aviso. Su aviso al dueño debe incluir, o llevar adjunta, la declaración que da la ley y que empieza "If a subcontractor or supplier who furnishes materials or performs labor for construction of improvements on your property is not paid..." (§ 53.254(g)).
• Encabezado de la declaración jurada. La declaración jurada de gravamen debe llevar, arriba de la página, en negritas de al menos 10 puntos, "NOTICE: THIS IS NOT A LIEN. THIS IS ONLY AN AFFIDAVIT CLAIMING A LIEN." (§ 53.254(f)).

Si falta cualquiera de estos, es causa para quitar el gravamen por vía sumaria (§ 53.160(b)(6)). Pregúntele pronto al contratista general si se firmó y se presentó un contrato de homestead.

Lo que deben decir el aviso y la declaración jurada

Aviso de reclamo (§ 53.056(a-2)). Debe seguir sustancialmente el formulario de la ley, con el título "NOTICE OF CLAIM FOR UNPAID LABOR OR MATERIALS" (aviso de reclamo por mano de obra o materiales no pagados), con la advertencia de que se envía para conservar los derechos de gravamen, y debe mostrar la fecha, la descripción o dirección del proyecto, su nombre, el tipo de mano de obra o materiales, el nombre del contratista original, la parte con la que usted contrató si es otra, el monto del reclamo y su persona de contacto y dirección. Puede adjuntar una factura o estado de cuenta (§ 53.056(a-3)). Un aviso aparte de pago atrasado solo al contratista general es opcional y no lo reemplaza (§ 53.056(a-4)).

Declaración jurada de gravamen (§ 53.054). Debe incluir sustancialmente: el monto bajo juramento; el nombre y la última dirección conocida del dueño; el tipo de trabajo y, para un subcontratista o proveedor, cada mes en que se hizo; quién lo contrató; el nombre y la dirección del contratista original; una descripción legalmente suficiente de la propiedad; su nombre y direcciones; y, para un subcontratista o proveedor, la fecha y la forma de envío de cada aviso mandado al dueño.

Cómo enviarlo. Salvo que aplique una excepción, un aviso u otra comunicación por escrito que exija el capítulo 53 debe entregarse en persona a la parte o a su agente, por correo certificado, o por otro servicio privado de entrega o de correo con rastreo que pueda confirmar la prueba de recibo (§ 53.003(b)). Con correo certificado, depositar el aviso en el correo de EE. UU. en la forma correcta cuenta como cumplimiento, salvo que la ley exija que se reciba (§ 53.003(c)). Si la persona de verdad recibe un aviso por escrito, la forma de envío no importa (§ 53.003(d)). Guarde el comprobante: la declaración jurada debe decir la fecha y la forma de envío de cada aviso.

Renuncias de gravamen y los formularios de la ley

• Solo sirven los formularios de la ley. Una renuncia y liberación (waiver and release) de un gravamen o de un reclamo contra una fianza de pago no se puede hacer valer si no se apega sustancialmente a uno de los cuatro formularios del § 53.284: renuncia y liberación condicional e incondicional por pago parcial (de avance), y condicional e incondicional por pago final (§ 53.281, § 53.284).
• Los formularios condicionales liberan sus derechos solo cuando el cheque se cobra. Una liberación condicional vale solo si existe prueba del pago (§ 53.281(b)(3)).
• Los formularios incondicionales dicen que a usted ya le pagaron. Nadie puede exigirle que firme uno por un monto que no ha recibido en fondos buenos y suficientes (§ 53.283).
• Renuncias en el contrato. Una cláusula que renuncia por adelantado a los derechos de gravamen por lo general es nula (§ 53.286). Una excepción: un contrato o subcontrato por escrito para una casa unifamiliar, una casa adosada (townhouse) o un dúplex puede renunciar a ellos si la renuncia se hace antes de dar la mano de obra o los materiales, y esa excepción no aplica a proveedores que solo dan materiales (§ 53.282(a)(3), (c)).

¿No sabe qué formulario firmar? Use la herramienta gratis ¿Qué renuncia de gravamen firmo en Texas?, o lea las renuncias de gravamen de Texas para subcontratistas de drywall.

Errores comunes que les cuestan el gravamen a los subcontratistas de drywall

• Contar desde la fecha de la factura o la fecha en que el contratista general termina, en vez del mes de trabajo.
• Enviar el aviso solo al contratista general. El aviso del § 53.056 va al dueño y al contratista original.
• Usar plazos comerciales en una casa, o plazos residenciales en un trabajo de apartamentos u oficinas.
• Presentar la declaración jurada en el condado equivocado; va al condado donde están las mejoras (§ 53.052(e)).
• Olvidar enviar copia de la declaración jurada presentada dentro de 5 días (§ 53.055).
• No tener el contrato de homestead, la declaración en el aviso o el encabezado de la declaración jurada en la vivienda de un dueño.
• Firmar una renuncia incondicional antes de que el dinero se cobre, o una "liberación" que no es la de la ley y que escribió el contratista general.

Cómo llevar el control de los plazos de gravamen en su oficina

1. Por trabajo, anote el dueño, el contratista original, el condado, si es residencial o comercial, si es homestead o no, y la fecha del contrato original.
2. Registre lo que le deben por mes de trabajo, no por factura, y ponga en el calendario la fecha de aviso de cada mes el mismo día que factura.
3. Lleve la retención en su propia línea, con sus propias fechas de aviso y de declaración jurada.
4. Guarde copias y comprobantes de cada aviso y declaración jurada, y ponga en el calendario el plazo para la demanda el día que la presenta.
5. Pida las renuncias de gravamen solo en los formularios de la ley, y haga corresponder cada una con un pago ya cobrado.

La calculadora gratis de plazos de gravamen en Texas convierte un mes de trabajo en fechas de aviso y de declaración jurada, y la lista semanal de la oficina mantiene los avisos de gravamen en la lista junto con las facturas y la retención. Explicación más larga: plazos de gravamen en Texas en palabras sencillas.

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Fuentes (en inglés)

• Texas Property Code, Chapter 53 (Mechanic's, Contractor's, or Materialman's Liens), Texas Legislature Online: §§ 53.001, 53.003, 53.025, 53.052, 53.054-53.057, 53.101-53.107, 53.158-53.160, 53.251, 53.254, 53.281-53.287
• HB 2237, 87.ª Legislatura (2021), texto aprobado (enrolled): secciones derogadas y fecha de vigencia (SECCIONES 36-38)

Texto de la ley leído el 27 de octubre de 2026. La HB 2237 derogó los antiguos §§ 53.058, 53.252 y 53.253, así que las guías más viejas que los citan describen las reglas de antes de 2022. Esta guía no cubre reclamos contra fianzas ni obras públicas.

Siguiente: lea cómo presupuestar un trabajo de drywall, paso a paso.

No es asesoría legal. Esta guía resume el capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas para contratos originales firmados a partir del 1 de enero de 2022. Confirme sus plazos y formularios con un abogado de construcción de Texas antes de confiar en ellos.